Huurbedrag en servicekosten

De huurprijs
Een verhuurder kan niet zo maar elke willekeurige huurprijs vaststellen, maar is gebonden aan regels. In de regelgeving is een puntensysteem ontwikkeld op basis waarvan de huurprijs wordt berekend.

Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst heeft de huurder een half jaar de tijd om de overeengekomen huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie kan, indien zij de huurprijs onredelijk vindt een juiste huurprijs vaststellen.

Als de huurovereenkomst eenmaal loopt, dan mag de verhuurder eenmaal per jaar de huurprijs verhogen. Door de overheid wordt jaarlijks het maximale percentage, waarmee de huurprijs verhoogd mag worden vastgesteld en gepubliceerd. Ook tegen een verhoging van de huurprijs kan de huurder bezwaar maken, als hij vindt, dat er sprake is van achterstallig onderhoud of dat de huur te hoog wordt in relatie tot het huurgenot, dat hij daarvoor krijgt. Ook in deze gevallen kan het oordeel van de Huurcommissie gevraagd worden en kan deze vaststellen, welke huur er zal gaan gelden.

Als er naast de huurprijs een vast voorschot servicekosten is overeengekomen, dan geldt daarvoor hetzelfde als voor de basishuur, dus ook dat voorschot kan eventueel getoetst worden door de Huurcommissie.

Servicekosten
In een huurovereenkomst kan worden vastgelegd, dat de huurder naast de huurprijs voor extra diensten servicekosten dient te betalen. Dat zijn kosten zoals gas, water en licht, onroerend goed belasting, schoonmaakkosten, gebruik van gemeenschappelijke ruimten, bewaking, onroerende zaak belasting, e.d.

Alleen die kosten, die uitdrukkelijk zijn vermeld in de huurovereenkomst kunnen in rekening worden gebracht. Dat gebeurt door middel van een vast maandelijks voorschot, dat in de huurovereenkomst is genoemd.

Als er naast de huurprijs zo’n vast voorschot servicekosten is overeengekomen, dan geldt daarvoor hetzelfde als voor de basishuur, dus ook dat voorschot kan eventueel getoetst worden door de Huurcommissie.

Alleen de werkelijke kosten voor levering van energie en voor alle andere diensten door de verhuurder mogen aan de huurder worden doorberekend. De verhuurder dient jaarlijks een gespecificeerd overzicht van de kosten op te maken en aan de huurder voor te leggen. Betaalde voorschotten worden bij de eindafrekening op basis van die specificatie verrekend.

De verhuurder mag niet zo maar alle kosten, die hij maakt als servicekosten in rekening brengen bij de huurder. Zaken waarvoor de huurder al huur betaalt, mogen niet opnieuw in rekening worden gebracht via de servicekosten. Dan zou er immers tweemaal voor dezelfde zaak worden betaald. Te vaak gebeurt dit toch. Het is dus belangrijk om te weten welke zaken een onderdeel van de huurprijs vormen. Hieronder worden een aantal zaken opgesomd waarvan rechters al bepaald hebben, dat ze een onderdeel van de kale huur vormen.

Het verhuurdersonderhoud, waaronder het onderhoud aan cv, lift, hydrofoor, stortkoker en overige mechanische installaties mag volgens een aantal huurcommissies en kantonrechters niet in de servicekosten worden opgenomen. Zogenaamde service-abonnementen mogen meestal wel (voor een deel) doorberekend worden, met name extra service (bijvoorbeeld nacht- en weekendservice).

Het verhuurdersonderhoud aan elektrische installaties mag volgens veel huurcommissies en kantonrechters niet in de servicekosten worden opgenomen. De aanleg van de gemeenschappelijke groenvoorzieningen mag niet doorberekend worden. Het onderhoud van de groenvoorzieningen, zoals gras maaien en snoeien mag weer wel doorberekend worden. Openbaar toegankelijke parkeerplaatsen en bestratingen mogen niet doorberekend worden. Schade door vernielingen in gemeenschappelijke ruimten mag in principe niet doorberekend worden. Indien de verhuurder een centraal antenne-systeem beheert mogen de vaste kosten niet doorberekend worden. Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en het rioolrecht mogen niet worden doorberekend.

De premie voor de opstalverzekering mag niet worden doorberekend. Beheer- en administratiekosten van de woonruimte mogen niet doorberekend worden, beheer- en administratiekosten van leveringen en diensten weer wel. De huismeester mag niet worden doorberekend voor zover hij werk doet voor de verhuurder.

De belangrijkste servicekosten, die WEL in rekening gebracht mogen worden zijn:
*Gas, water en electra, als verhuurder die betaalt
*Schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten
*Schoorsteenvegen
*Huisvuilafvoer (reinigingsrecht)
*Zuiveringsrecht
*Glasverzekering
*Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten
*Het onderhoud van de geiser en vaak ook de boiler
*BTW over door derden verleende service
*Onroerende zaak belasting (gebruikersdeel)
*Tuinonderhoud
*Kosten van de huismeester, voor zover deze werkzaamheden verricht die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn.

Als er verschil van mening ontstaat over de aard, omvang, kosten en voorschotten voor servicekosten kan altijd het oordeel van de Huurcommissie worden gevraagd, en zo nodig een procedure worden gestart voor de Kantonrechter.

Lees ook over: